Ønsker du å bli datadreven på drift av næringseiendom?

Det er ingen hemmelighet at FDV oppgaver og driftsrutiner bærer preg av mye rutinemessig arbeid. Rutinen er ett resultat av en risikovurdering. Vi velger å kontrollere ventilasjonsanlegget hver eneste morgen, fordi konsekvensene dersom anlegget ikke starter, fort kan være kritiske.

Men dersom bygget har 9 ventilasjonsanlegg som er plassert på ulike steder, hvor man gjerne må forstyrre leietakere ved å gå igjennom lokalet og at en ved denne runden bruker i snitt 10 min per anlegg inkludert tiden det tar å gå mellom anleggene, forsvarer dette da 90 minutter? 90 minutter tilsvarer normalt sett kr 900,- dersom man har innleid byggdrifter som tar seg av dette? Om man beregner det samme på årsbasis, blir dette fort stygt, 5 dager i uken med 52 uker i året blir det utrolige kr. 234 000,- (!!)

Ingen alternativ tekst tilgjengelig for dette bildet

For kr. 234 000,- kan man gjøre en del tiltak, men det er helt klart at vi ikke bare kan kutte det helt ut. Men gitt at vi bruker SD-anlegget riktig, eller at man bruker sensorikk på bygget, kan man gjerne kutte ned runden til 1 gang i uken, eller 1 gang i måneden.

SD-anlegg som ett verktøy

På større bygg over 4000 kvm har man gjerne ett SD-anlegg. Dette kan være av varierende nivå, størrelse og kompleksitet, og dersom man skal kunne benytte seg av SD-anlegget som en løsning mot datadreven drift må det støtte API integrasjon. Ellers går man på “SMS-fellen”. En SMS er dum. Den fungerer greit der og da, men ingen vet om dette er fikset, vi fører ingen statestikk over SMS og SMS snakker ikke med FDV systemet. Det er noe av årsaken til at ikke kan bruke dette i en risikovurdering for å revidere tilstandsbehovet. Dersom du er på ferie eller syk, går som oftes ikke SMS til vikar for bygget. Og dersom beskjeden ikke kommer frem til rette vedkommende med engang, er det kritisk for leietakere og dennes produktivitet.

Sensorikkens rolle

Dersom man ikke har ett SD-anlegg, eller at data fra SD-anlegget ikke er bra nok, kan man enkelt supplere med sensorikk, dette kan være en svært lønnsom investering der sensorikk ofte prises som en månedspris eller “As a service”. Det vil si at det du slipper investeringskostnadene og kan investere på felleskostnaden og benytte besparelsen på felleskostnaden.

La oss se på to enkle sensorer som kan hjelpe oss å verifisere at ventilasjonsanlegget går.

VOC

VOC står for Volatile organic compounds, eller på norsk organisk flyktige gasser. Man har sett store korreleringer i bygg ved at VOC stiger når ventilasjonanlegget stopper, og kan på den måten bruke enkel maskinlæringsalgoritmer, eller bare simple regler med terskelverdier.

Hentet fra Møterom på Proptech Bergen

Her ser man ved unntak av lunsjmøte som pågikk onsdag kl 13.00 at det korrelerer veldig bra med anleggets driftsstatus som er stiplet i sorte ruter, og på Proptech Bergen brukes VOC sensor som en av mange parameter som gir indikasjon på om ventilasjonsanlegget må kontrolleres.

VOC kan selvsagt også forekomme av mennesker, mat, parfyme o.l, så dette må isåfall brukes bevisst, og det er her data og maskinlæring kommer inn. En kan anta at dette er ett arbeidsmøte med mat basert på klokkeslett og Co2 nivå og andre parameter som indikerer at ventilasjonsanlegget går. Ett annet eksempel på dette er desibel målere

Ingen alternativ tekst tilgjengelig for dette bildet

Man har sett samme type korrelasjon på DB målere, da grunnventilasjon utgjør ett visst støynivå. Her er det viktig å plassere sensoren på en plass som ikke konstant har støy for å få opp feil som er relatert til at ventilasjonsanlegget har stoppet kontra fellesarealer som konstant har støy.

Det finnes selvfølgelig mange flere måter å gjøre dette på, men på denne måten har man enkle og rimelig alternativer for å verfisere at noe går og det er helt klart at man må være sikker på dataene for å kunne utsette tradisjonelle rutiner.

Integrasjon av FDV systemet

Neste steg er at det må være kommunikasjon mellom sensorikk og mennesker. Det man ser i dag er at det er en jungel av sensorikk, og flere og flere webgrensesnitt eller apper som vi mennesker må forholde oss til. For eiendomsteknologi tror jeg at sensorikken må snakke med det verktøyet driften forholder seg til, i mange tilfeller er det FDV systemet.

Jeg publiserte tidligere ett innlegg hvor vi lanserte Proptech Bergen som det første bygget som gikk fra kalenderstyrt til behovstyrt med fullintegrert FDV-system som linket til under.

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6539518680789725184/

En nøkkel for å lykkes med datadreven drift er selvsagt å bruke data man får. Jeg tror at dersom man klarer å forenkle istedenfor å lage flere systemer er terskelen lavere for å få sine medarbeidere med på bølgen av digitalisering, start enkelt med noen parameter, lær hva data betyr og bruk det i eksisterende systemer.

Siste tips er at det er en jungel av sensorikk, her er det mange feller å gå i. Bruk annerkjente leverandører slik at du er sikker på batterikapasitet, dekning og levetid