Angarde – en mulig oppskrift på hvordan utvikle en smart by

Angarde – den grønne byen. Illustrasjon: Gehl/Angarde.

Den grønne byen – hvor vi transformerer «brune bygg» til «grønne bygg», og hvor vi klargjør området til å bli en smart bydel i Fyllingsdalen i Bergen.

Angarde er en byutvikler selv om byen er liten. I Fyllingsdalen i Bergen har vi nettopp gjort opp status på fase 1 sammen med teamet fra Angarde, og nå drar vi i gang fase 2.

Vi mener at dette kunne vært oppskriften på hvordan en byggherre angriper eiendomsutviklingen. Det er ikke ofte man får en mulighet som dette, hvor man har en klynge av bygg som hver og en og sammen har et så stort potensial.

Oppskriften er enkel. Det hele starter med innsikten på bygg der energi, bruksanalyse og inneklima er sentrale parametere. Sammen med byggherre har vi her plukket ut de prefererte teknologiene vi har testet på Proptech Bergen, men det hele startet med å bli kjent med byggene og bydelen.

Bydelen ble vi kjent med gjennom å utføre en sosiokulturell stedsanalyse. Det er ikke teknikken som er mest spennende, men prosessen med å finne problemene man har, samt hvordan vi velger å løse dette med riktig teknologi.

Angarde har en spennende kombinasjon av nye og gamle bygg, og de eldste byggene ligger inne på Spelhaugen. Det mest spennende av dem alle er Krokatjønnveien 11 C. Dette er et flott bygg, med stort potensiale. Grunnen til det er flere, men i første rekke fordi levetiden på komponenter nærmer seg enden på livssyklusen, og det har skjedd mye med energiriktige komponenter de siste 20 årene.

Krokatjønnveien 11 C
Krokatjønnveien 11 C

Energi

Det første vi startet med var å bli enig om konkrete mål. Vi ønsker å redusere både CO2- avtrykket og energiforbruket til byggene, og her gikk vi for energi avlesing hvert andre sekund ved å hente alle data direkte på de nye smarte målerne i bygget. Ved å skaffe oss «hjerterytmen» på bygget kunne vi virkelig analysere når bygget bruker energi, og hva som bruker energi. Her har driftssjefen vært en energileder, noe driftsansvarlig må være skal resultatet bli bra. Ved å kombinere sensorikk for bruksmønster kan vi hele tiden styre med jernhånd slik at vi bruker riktig energi, til riktig tid. Det som gjerne er mest spennende er at vi hele tiden sammenligner byggene i porteføljen, bruker data på tvers, og dette er første steg på en smartere porteføljestyring.

Inneklima

Kurs: Eiendomsteknologi – del 1

Krokatjønnveien 11C var et topp moderne bygg da det ble bygget. Nå som vi signerer nye leietagere har Angarde et ønske om å gjøre bygget til første klasse ved å tilføre Airthings-sensorer i alle kontorer som er utleid. Dette gjør at vi hele tiden setter brukeren i fokus, uten å ta ekstreme kostnader på et bygg som ikke er helt utleid enda. Vi bygger infrastrukturen i takt med signeringen av leietagere som flytter inn, og syr dette sammen til slutt, og det gjør vi ved å bruke åpen tilgjengelig teknologi. Dette er bærekraft i praksis. Tenk at vi bygger om bygg uten leietakere, og så bygger om på nytt når leietaker kommer. Her vil fremtidige leietakere enten flytte inn i fine kontorer med helt ny teknologi, eller kan være med på å bestemme ombyggingen uten at de bærer kostnader ved en tidligere oppussing.

Ventilasjon

Det er ikke ofte vi to ønsker å rive noe, men ventilasjonsanlegget er unntaket på dette bygget. Siden ventilasjonsaggregatene i sin tid var nye, har mye endret seg. Vi har fått mye mer energiriktige vifter, roterende gjenvinner, bedre SFP faktorer, og da kan det være fornuftig å skifte aggregater. Men før vi gjorde dette, hadde vi analysert energiforbruket over tid. Med en fremoverlent ventilasjonsentreprenør som SIMM, vet vi også hvor mye vi sparer, og da er det enkelt å gjøre riktige valg. Får vi det som vi vil, kan vi også få brukt de gamle aggregat modulene på nytt i annen bygning.

Helheten

Hvordan fremtidens dataplattform blir vet man ikke helt enda. Angarde har imidlertid bygget opp selvstendige tekniske systemer som virker hver for seg, og som samtidig er åpen for å virke sammen. Dette uansett hva som kommer på toppen av plattformen i fremtiden. Allerede nå har vi fått knyttet alle byggene sammen i en plattform som er utviklet på Proptech Bergen. Det er mange “Proptech” selskaper, slik som Airthings som har veldig gode dashboard, men skal man lykkes med alle de ulike «verktøyene» (sensorikk) må man ha en «verktøykasse» (innsiktsplatformen) og det har vi nå fått på plass.

Må gi noe til byen

Smelhus sin hjertesak er at alle førsteetasjene bør tilhøre byen, og på Krokatjønnveien 11 C har vi startet med å utvikle et kombinasjonsareal på gateplan som både gir noe til bygget, men samtidig til området. En form for cafe, event- og workspace, nesten som ett lite kulturhuset hvor også husets leietagere kan innta sine måltider, ta en kaffe eller en øl på ettermiddagen sammen over en fotballkamp eller en konsert. Det hele handler om å skape noe i byen, noe lokalt, nesten som et nabolagshus.

Ny teknologi

Teamet bak Angarde ønsker å være med på den utviklingen som skjer, og den reisen vi har gjort det siste halve året har vært utrolig spennende, sier daglig leder Bente Haugsdal. Det som er spennende nå er hvordan vi kan løse flere utfordringer med ny teknologi. Uten å kunne røpe for mye, tester man i disse dager ut hvordan teknologi kan gjøre at man får brukerne til å bruke riktige gater, dører og innganger.