Teknologi må løse et problem

Skrevet av Tommy Hagenes og Endre Johannessen

Teknologi må løse et problem, dette har vært mantraet Johannessen alltid har med seg når man skal teste teknologi. Sammen har artikkelforfatterne testet hundrevis av sensorer, titalls plattformer og 3D-skannet bygget “Proptech Bergen” med 4 ulike teknologier.

Vi er nok ganske forskjellige, der Hagenes er teknofrik er Johannessen mer opptatt av å skape verdien av teknologi. Sammen har de det siste året bygget den perfekte verktøykassen som løser problemer for alle bygg. Målet er klart, 300 bygg skal digitaliseres i 2021 og totalt er målet 1000 bygg tilsammen rundt 2 600 000kvm, dette er bygg Toma Eiendomsdrift forvalter og drifter.

Hvordan starter man en slik reise

Det å drifte og forvalte bygg starter ofte med noe så simpelt som en risikovurdering. Denne gir et grunnlag i hva som må til for å sørge for at eiendommen er en god investering for gårdeier. Artikkelforfatterne har jobbet sammen med mange store bygg og gårdsselskaper, en del av reisen har også vært å fordypet seg som takstingeniører. Johannessen legger til at det er også viktig å forstå det grunnleggende med byggene, selv om drift og forvaltning fremover skal være en datadreven reise.

Typisk eksempel på arbeidsoppgaver til drift i dag.

Det å bli datadreven handler om at man skal prøve å endre drift og forvaltning fra rutineoppgaver som ofte består av faste sjekkrunder til å la sensorikk bestemme når vi må rykke ut og kontrollere tekniske komponenter. Men for å kunne gjøre dette må man forstå helheten i bygget, det grunnleggende og fysikken i bygget. Hagenes legger til at det hjelper ikke å ha masse sensorer dersom du ikke forstår hva dataen egentlig betyr. Eksempelvis har Hagenes kurs i eiendomsteknologi der han blant annet viser at ved en sensor i ett bygg, kan man egentlig se “alt som skjer”.

Utdrag fra sensorer på Proptech Bergen

Når man forstår hvordan mennesker, ventilasjon og avgasser påvirker inneklima, kan man faktisk ved en multisensor se når mennesker er på bygget, når teknikken starter og enkelt se om man bruker unødvendig energi.

Skille ut powerpointer og teknologi.

Sammen på Proptech Bergen har man virkelig fått syrestestet internasjonal teknologi de siste årene. Johannessen viser til at han har lært utrolig mye de siste året alene. Det å skille mellom en god powerpoint og faktisk fungerende teknologi har vært en reise. Vi har prøvd og feilet i noen år, og det har vært en viktig læring . Nå har vi satt testingen opp i et system, i et økosystem som Proptech Bergen er, slik at vi hele tiden henger med på utviklingen.

Proptech Bergen - Den største labben i verden for testing av Proptech

Dette har vært visjon til Hagenes fra starten av iniativet Proptech Bergen, nå er vi 5 000 000 kvm med byggeiere som bruker dette til testlokasjon, og det som gjerne er mest urovekkende for øyeblikket er at 9 av 10 teknologier ikke blir godkjent igjennom vårt “filter”. Hagenes frykter at Proptech kan få et dårlig rykte fremover da det er svært vanskelig å skille mellom gode powerpointer og god teknologi. Om man ser på internasjonale kåringen under Proptech er det aldri noen som tester teknologien, det er ofte en 3 minutters pich som gir deg kåringen beste teknologi. Derfor er Proptech Bergen metoden viktigere enn noensinne for gårdeiere der ute.

Å vinne priser i Proptech er ofte en powerpoint konkurranse uten rot i virkeligheten.

Hvordan finne kost/nytte

Johannessen blir ukentlig kontaktet av teknologiselskaper som mener å ha den “perfekte teknologien” det være seg platform for datainnsamling, driftssystem eller sensorpakker. Felles for alle er at de mener å ha den optimale løsningen for å digitalisere driften. Vi som jobber med drift og forvaltning til daglig vet at bildet er mer sammensatt enn som så, og ofte vet vi egentlig ikke hvilke utfordringer vi skal løse. Er det dårlig inneklima i hele eller deler av bygget? Bruker vi for mye energi? Har vi utfordring med lekkasjer? Utfordringene er mange og varierer ofte fra bygg til bygg. Det gir med andre ord potensielt liten verdi hvis vi montere masse inneklima sensorer uten innsikt i hva som faktisk er utfordringen.

La oss gi et eksempel:

Steg 1: Etter montering av inneklima sensorer ser vi at både Co2 og temperatur nivåene er der de skal være, så da antar vi at ventilasjon og varmeanlegget fungerer som det skal, eller?

Steg 2: Hva hvis vi i tillegg til inneklima også har med energi data? Nå ser vi kanskje at vi har et unormalt/høyt forbruks mønster. Dette forteller oss at ikke alt er ok likevel?

Steg 3: Etter nærmere undersøkelse viste det seg at det ene trinnet på varmepumpen var defekt og at el kjelen koblet inn for å kompensere for dette, noe som igjen økte energiforbruket på bygget .

Hagenes underbygger dette med at vi må tenke helhet på bygg, det finnes ekstremt mye bra teknologi der ute, men felles for de alle er at dersom du kombinerer det beste innenfor de ulike leverandørene, så får du mye mer ut av teknologien! Det er først når man kombinerer sensorikk man oppnår den unike verdien.

Oppsummering

Samstemt mener de at vi må starte i riktig ende når vi skal bruke teknologi som verdiskapning for bygget. Dette gjør vi best med en kartlegging/risikovurdering for det spesifikke bygget. Vår erfaring er at å starte med å analysere energidata er en god start, dette forteller oss fort hvor “skoen trykker”, det kan være at forbruksmønsteret viser at driftstidene ikke stemmer med bruksmønster, at vi har energibærer som oppfører seg unormalt, effekt topper som ikke har en logisk forklaring eller grunnlast som ikke kan forklares. Her kan man fort kombinere med inneklima sensorer eller bruksmønster sensor for å bekrefte eller avkrefte dette. 

Hvis vi i tillegg gjør en risikovurdering som sier noe om hvilke driftsforhold som har størst negativ konsekvens for bygg og brukerne av bygget, har vi det beste grunnlaget for å velge riktig teknologi. 

Vi mener nøkkelen for en bærekraftig drift og forvaltning er å bruke en kombinasjon av de beste tilgjengelige teknologiene i markedet, vi må ha en “digital verktøykasse”, på samme måte som vaktmesteren har hatt en verktøyskasse for hammerene, skrujernet og avbiteren, må vi ha en digital verktøykasse. Det er ikke antallet sensorer som er avgjørende, men de riktige sensorene.

Kort sagt, vi må jobbe etter “need to have” og ikke “nice to have” prinsippet.

Vi streber alltid etter å finne teknologi som gir høy verdi til en lav kostnad!