Kan vi bygge bærekraftige bygg?

Vi snakker mye om bærekraftige og smarte bygg, men har vi riktige modeller for å lykkes? Vi ser gang på gang at bygg ikke fungerer, bruker unødvendig energi og må rehabiliteres etter kort tid. For å nå klimamålene våre, må vi få på plass grunnmuren i utfordringen vår, jeg mener at vi må endre forretningsmodellene for å komme et steg nærmere bærekraftige bygg!

Som oftest når vi bygger eller rehabiliterer næringsbygg, er dette på tradisjonelle kontrakter. Det er gjerne fire av disse som er mest kjent:

Delt Entreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt, rådgivere og inngår selvstendige kontrakter med flere entreprenører. En av entreprenørene får oftest ansvar som administrerende sideentreprenør.

Hovedentreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt og rådgivere. En entreprenør har den vesentlige delen av bygget, men byggherren engasjerer f.eks. tekniske entreprenører selv.

Generalentreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt og rådgivere, men kun en entreprenør som igjen har kontrakt med alle de andre entreprenørene.

Totalentreprise: Byggherren har kontrakt med en entreprenør som igjen har kontrakt med arkitekt, rådgivere og samtlige andre entreprenører. Hvis oppgaven går helt fram til komplett innredning.

Sistnevnte er gjerne den som har blitt den vanligste i dag

Og akkurat dette gjør at vi veldig ofte ender opp med bygg som ikke fungerer, er utdaterte før de taes i bruk og ikke er fleksible nok til å kunne endres i ettertid.

Måten vi bygger og rehabiliterer på er ikke bærekraftig!

Det som gjør at jeg mener at disse modellene ikke er bærekraftig for fremtiden er flere faktorer, men en viktig start er å se på kostnader ved å bygge et næringsbygg. Den tekniske delen av byggene har gått fra 15% til 50% de siste årene. Men totalentreprenørene er fortsatt selskaper som gjerne kommer fra betong og bygg siden, mens tekniske fag stort sett kjøpes fra den som har den rimeligste prisen, dette kan gjerne også være en miks av mange selskaper som hadde akkurat sin del rimeligst.

Og akkurat dette gjør at vi veldig ofte ender opp med bygg som ikke fungerer, er utdaterte før de taes i bruk og ikke er fleksible nok til å kunne endres i ettertid.

Hva kan vi gjøre annerledes?

Når anbudskonkurransen vinnes og tildeles til de tekniske fagene er det stort sett hardware kostnader og antall timer som utgjør en engangskostnad. Her leveres det gjerne tekniske komponenter med “antatt levetid”på 12-20 år, men garantien er gjerne bare 3-5 år. Så byggherre sitter alene igjen med risiko etter 5 år. De fleste kostnader utløses så og si momentant, selv om bygget er antatt å vare i mange år.

Hvorfor leveres ikke tekniske fag “as a service”?

Om vi da ser mot IT-bransjen hadde man alltid et stort datarom i kjeller, og gjerne mindre datarom i hver etasje, disse fjernes da de fleste selskaper jobber i skyen med en “As a Service” prismodell. Det betyr at istedenfor å ta en kostnad på 1 000 000 kr for en stor server park som skal fungere for bedriften akkurat nå, kan man heller betale en sum i måneden eller året som erstatter engangskostnaden og man kan enkelt utvide eller nedskalere etter behov.

Dette er blitt normalen og ikke unntaket, så hvorfor gjør ikke byggebransjen det samme?

Lavere risiko og høyere insentiver

Jeg tror grunnen til at vi “gjør som vi alltid har gjort” er en blanding av mangelfull oppdatering rundt teknologi fra totalentreprenøren, utdaterte Standarder og utfordringer rundt endring på det kontraktuelle. Men alt dette vil endres, når byggherren stiller krav, eller ønsker å få mer likevekt på risikoen i byggets livsløp.

Så hva kan det bety for byggene våre? La oss tenke fritt med noe av det viktigste i bygget både for menneskene og bygget i seg selv.

Ventilasjonsanlegget er en viktig komponent i enhver næringbygg. Uten dette får vi dårlig inneklima, og bygget kan ta store skader. Ventilasjonsanlegget kan leveres på mange måter og dersom flere selskaper konkurrerer om å levere “1.stk Ventilasjonsanlegg” på rimeligste pris, er det ofte ikke samsvarende med det beste for byggets livssyklus. Her er det også ekstremt mange komponenter som kan ryke underveis.

Se for deg istedenfor at dette ble levert som en tjeneste, en månedspris eller årpris på samme måte som dataserveren vår. Da er det gjerne lettere å ta høyde for en lang og bærekraftig levetid, da leverandøren er med på risikoen. I tillegg ville dette vært inkludert service, så da har leverandøren en faktisk insentiv ved å bli datadreven i avgjørelsene sine, levere mer sensorikk enn minimum slik at det lønner seg over hele livssyklusen.

Dersom en komponent ryker og vi har det som en tjeneste er det gjerne naturlig at leverandøren tar kostnaden, tar vi med energi perspektivet på tjenesten, ja da får vi kanskje det som er rimeligste å drifte samtidig.

Kunne dette forenklet ITB-rollen?

ITB står for Integrerte Tekniske Bygningsinstallasjoner, og de siste årene har man sett en stor vekst av selskaper og mennesker som ønsker å selge denne tjenesten inn i prosjekter. Når vi ser at byggene blir mer og mer komplekse, og vi har trøbbel med altfor mange bygg er det helt klart at dette er viktig i dag. Men her prøver vi altså å løse utfordringen med at bygg ikke blir “ferdig”, og manglende eierskap på funksjoner da det gjerne er mange tekniske fag involvert. Men dersom man leverte dette som en tjeneste er det helt klart at insentivet er mer tilstede for at teknikken skal fungere for at bygget faktisk virker, bruker riktig energi og komponenter varer så lenge som mulig.

Jeg er klar på at dette er en veldig upopulær mening, men har alltid synes at ITB-rollen ikke er løsningen på utfordringen, men kun løsning på kort sikt.

En liten digresjon på dette er når reisetjenesten Expedia så at 58% av alle kunder ringte til dem etter å ha booket en reise. Istedenfor å effektivisere kundesenteret prøvde man heller å finne problemet, som var i hovedsak at kundene ikke fikk reisebekreftelse grunnet feil epost eller at det kom i spam-mappen. Etter å ha løst problemet gikk man fra 58% til 15%.

Det blir litt som å bruke en øse for å løse problemet ved at en båt synker, istedenfor å tette hullet.

Felleskost eller eierkost?

Er det bedre for byggherre og leietaker å få det som en tjeneste? Dersom du har et bygg som står der i dag, du har gjerne leietakere, eller har en forventninger rundt kvadratmeterpris. Gjør du da de beste grepene for en smart rehabilitering? Så lenge det er økonomer med på denne avgjørelsen tar man som oftest ikke det, da modellene ikke er tilrettelagt for å tenke bærekraftig på lang sikt.

Paradokset er at dersom du tar store investeringer på energieffektive systemer, er det gårdeier som må betale, og leietaker som høster gevinsten.

Dersom man kunne tatt den smarte delen av systemene på fellekosten hadde man gjerne tatt flere av de riktige valgene.

Bare tenk for eksempel på en pumpe for en vannkrets i et bygg. Dersom den rimeligste koster 10 000 og den dyreste koster 20 000 vil man gjerne velge den til 10 000. Men hva om den koster 3000 kr mer i energikostnader enn den dyreste i løpet av et år? Etter 3 år vil dette være inntjent og pumpen skal gjerne stå der i 12 år. Men så lenge gårdeier må investere og leietakeren høster gevinsten alene blir dette ofte slik.

Men hva om pumpen kostet 100 kr i måneden for den rimeligste og 120 kr i måneden for den dyreste. Energibesparelsen i måneden for den til 120 kr ville vært 25 kr i måneden, så det totale regnestykket ville da blitt 100 kr for den billigste og 95 kr for den dyreste etter man trekker fra energiregnskapet.

Da hadde det gjerne vært fornuftig at kostnaden går på felleskost, så lenge det leveres som en tjeneste?

Det er også flatterende for en forvalter og vite at budsjettet er lettere å opprettholde dersom vi har et bygg som en tjeneste. Det verste jeg viste selv som forvalter var når en 6 år gammel pumpe plutselig ikke virket lengre, utenfor garanti og jeg måtte forklare til gårdeier hvorfor en uforutsett utgift på mange hundre tusener plutselig nå kom, som var umulig å budsjettere for da antatt levetid var på 12 år. Hadde man fått dette som en tjeneste, hadde ikke forvalter blitt “gjort dårlig” i slike situasjoner og det er lettere å budsjettere for en bærekraftig drift.

Bærekraftige løsninger trenger bærekraftige forretningsmodeller

‍