Landet åpner opp, er byggene klare?

Barnehage og skoler starter å åpne forsiktig opp etter Covid19 i henhold til råd fra myndighetene. Trafikken er tilbake og kontorene starter å bli mer folksom. I den forbindelse har arbeidstilsynet kommet med oppdaterte råd for kontorene som skal åpnes. Byggene våre er ikke tilrettelagt for de nye kravene og konsekvensen kan bli svært kostbart for både bedrifter som eier næringsbygg og selskaper som tilhører et kontor i form av investeringskostnader og økte driftsutgifter.

Arbeidstilsynets veiledning 444 er noe de fleste innenfor næringsbygg er kjent med, den beskriver blant annet hvordan inneklimaet skal være på et kontorbygg, men den er ganske generell. Eksempelvis har den krav om temperatur på  kontorer mellom 19 og 26 grader, men vi vet at krevende leietakere hadde aldri akseptert dette. Den nevner også noe om lufthastighet(trekk),luftutskifting (l/s) og luftkvalitet med Co2 grenser på 1000ppm. Radon er henvist til i TEK (Teknisk byggeforskrift) med sine krav, men luftfuktighet er bare nevnt i en bisetning ifm fuktskader eller utluftning av byggemateriale. Det sies også at man ikke setter krav til luftfuktighet;

“ Selv om luftfuktighet kan ha en viss betydning for å binde støv og redusere statisk oppladning settes det ikke krav til luftfuktigheten”

Man er mer opptatt av å snakke om at dersom det er lokale befuktere må dette ikke gå over grenser på 35-40% om vinteren grunnet kondensrisiko og fuktskader.

Dette for meg tyder på at Arbeidstilsynet 444 er klar for en revidering. I dag har vi mye bra forskning for temperatur, relativ luftfuktighet og Co2 som påvirker produktivitet, sykdom og kognitiv læring.

Nye råd ved tilbakeføring til arbeid for kontorarbeidsplasser

Her råder man altså til at relativ luftfuktighet bør ligge over 30 prosent – også i vinterperioden, samtidig som man bør vurdere å endre ventilasjonsraten for å opprettholde luftfuktigheten.

For nesten to måneder siden når Covid19 inntraff begynte jeg å dypdykke rundt temaet  relativ luftfuktighet og stilte spørsmålet om det var bygget, inventaret eller menneskene som er viktigst i et bygg og henviste til Proptech Bergen som da hadde relative luftfuktighet på 16-17% som er helt vanlig i Norske bygg om vinteren. Vi gjorde tiltak på et kontor med lokal befukter som gjorde at vi fikk det opp til 40%, men dette var kun på enkelt kontorer, og ikke hele bygget. Så hvordan skal vi agere på rådene fra arbeidstilsynet nå?

Det positive er at vi nå har fokus på inneklima og hvordan det påvirker mennesker og ikke bare bygget. Det vil nok bety at fremtidens bygg vil tilpasse seg nye krav, men det negative er at 80% av alle bygg i 2050 er allerede bygget, så utfordringen blir på alle de kontorene vi har i dag.

Det å komme med et råd om ha høyere relativ luftfuktighet er enkelt, det å måle dette i 2020 med alle sensorer som er tilgjengelig er også enkelt, men å få løse problemet er vanskelig.

Grunnen til at vi har lav relativ luftfuktighet i næringsbyggene våre om vinteren er at vi har en kald og tørr uteluft som vi varmer og fører inn i byggene våre. Med stor luftutskifting klarer vi ikke å øke fuktigheten med påvirkning av mennesker eller planter  betydelig. Dette medfører at nybyggene våre har ned mot 10-13% relativ luftfuktighet på de værste dagene og gjennom vinteren er det ikke ofte vi har over 30% relativ luftfuktighet. Det er helt klart at temaet luftfuktighet er heftig debattert disse dager og det at kommer mye interessant forskning. Det er for eksempel et prosjekt som heter “40to60RH.com” som mener det at dersom vi øker relativ luftfuktighet til 40-60% vil det redde liv og oppfordrer WHO til å agere.

For å kunne bestemme hva fuktighet vi skal ha i bygg må man ha et befuktningsanlegg installert. Men sannheten er at svært få bygg har befuktningsanlegg i dag. Det er stort sett kun sykehus grunnet smittefare, eller museum da kunsten kan ta skade av lav luftfuktighet. Kontorbyggene har normalt ikke befuktningsanlegg og den triste sannheten er at vi har tradisjonelt sett tenkt mer på bygget enn menneskene i bygget innenfor luftfuktighet.

Hva kan vi egentlig gjøre?

Så hvordan skal vi gå frem? Må gårdeiere trå til dyrebare ombygninger av tekniske anlegg etter å ha hatt reduserte leieinntekter og kanskje til og med noen leietakere som ikke kommer tilbake grunnet konkurs? Vil man da ha mulighet til å få dette til, eller vil det bli litt slik som med Radon, at vi vet at det er et problem, men vi velger å ikke måle? Men vil man slippe unna dette med så mye snakk om smittefare?

Når vi ser mot nye byggstandere slik som Well , som er en standard som fokuserer mer på helse og velvære enn bygningskropp slik som Breeam, skal data om inneklima være transparent og synlig helst på infoskjermer. Dette er en trend vi ser, vi er mye mer transparens i dag. Med tanke på at en sensor kun koster noen hundrelapper og finnes som proff løsninger som settes opp på noen minutter er jeg ganske sikker på at de fleste leietakere ser på inneklima som en viktig del av infrastrukturen på kontoret. På samme måte som etter noen har blitt «hacket» på servere, installeres det bedre sikkerhetssystemer. Og nå som immunforsvaret vårt har vært igjennom den største «hacken» de fleste har opplevd vil dette helt klart være fokus for alle seriøse bedrifter som tar de ansatte på alvor. Så jeg tror det blir vanskelig å ignorer rådene som kommer nå.

De som har barn i barnehage har opplevd hvordan avlevering, åpningstider og henting har endret seg. Kontor hverdagen blir nok ikke normal med det første.

Så hva skal vi egentlig gjøre da? Med stor sannsynlighet vil man ikke ha på plass en teknisk løsning for hele bygget allerede nå. Og jeg stiller meg tvilende til at de fleste byggherrer har økonomi eller mulighet til å ta en slik investering nå. Blir høsten da slik at vi hamstrer befuktere slik som vi gjorde med dopapir i mars? Under test på Proptech Bergen løste dette problemet på kort sikt, men da må man fylle på vanntanken daglig. I tillegg kan man fort miste kontroll om man ikke har et overordnet system som ser på luftfuktighet som helhet for bygget. Som nevnt er det stort fokus på arbeidstilsynet veiledning 444 om å holde relativ fuktighet under 35-40%, som også blir en hårfin balansegang, og jeg tror personlig at dette ikke er løsningen. Stiller meg også tvilende til at en byggherre vil akseptere at leietakerene kan «risikere» skader på bygget i form av fukt-og råteskader.

EN ALTERNATIV KONTOR HVERDAG?

Vi har opplevd hvordan hjemmekontoret har fungert for mange under Covid19. Og den største utfordringen flere hadde var det å sjonglere jobb og det å være hjemme-lærer. Dersom skoler og barnehager er åpen, tror jeg mange vil være enige i at man klarer fint å gjøre en god jobb hjemme istedenfor kontor, så lenge man ikke er fysisk avhengig av ekempelvis lager og logistikk. Vi har vært igjennom en digital reise der vi har tatt et «10-års jafs» på noen uker,  og de fleste har sett at muligheter for å være produktiv hjemmefra. Kanskje er dette noe vi tar med oss, noen dager i uken, eller at vi reiser til nærmeste bygning istedenfor på andre siden av byen. Skal da byggene kanskje legge til rette for kortere dager, hjemmekontor, eller tilrettelagte kontorer på de dagene der infeksjonsfaren er størst? Det er flere selskaper som starter med smittefrie kontorer der inneklima er en viktig faktor, eksempel på selskaper som vokser opp nå med fokus på dette er Orbit Technology.

Foruten fokus på luftfuktighet er anbefalingen at ventilasjonsanlegget skal gå hele eller størstedelen av døgnet. Dette betyr i praksis at dersom du ikke har avanserte styring for menneske-telling kan man fort doble kostnadene for energi, vedlikehold og slitasje for ventilasjonsanlegget samtidig som du bruker mye mer energi på oppvarming da luften blir som oftes levert underkjølt. I dag er gjerne bygget innstilt på 06.00 til 18.00, altså 12 timer per dag. Myndighetene ønsker å utvide kjernetiden, samtidig som ventilasjonsanlegget skal gå når mennesker er tilstede. Dersom du ikke har innsikt om dette, og skal ta en risikovurdering ender du fort opp med å kjøre dette 24 timer i døgnet. Som igjen leietaker betaler for.

Det vil da skape enda større skilnad mellom «dumme» og «smarte» bygg, der man gjerne kan se en felleskostnad som er det dobbelte på «dumme» bygg.

Bør arbeidstilsynet komme med et slikt råd som kreves ekstremt mye fra gårdeier? Hvem skal betale for energikostnadene som dobles og har vi infrastruktur til å tåle belastningen dette vil medføre byene våre? Er det nå de «nye kontorene» som tilbyr kortidsleie, flere lokasjoner og tilrettelagt miljø får sin «boom»?

En ting er sikkert, starten vi så rundt eiendomsteknologi (Proptech) i 2019 var bare toppen av isfjellet, og “digitaliserings-hoppet” vi mennesker har tatt, må byggene nå ta!

‍