Sensorikk som infrastruktur i bygg

Et næringsbygg er avhengig av noen grunnleggende egenskaper som strøm, vann og kloakk. Det er en selvfølge de siste årene at vi også har fiber og Wifi, men hva med data? Kan data spille en like viktig rolle i fremtiden som vann, kloakk og Internett?

Proptech står for “Property Technologi, som på norsk er eiendomsteknologi, altså den nye teknologien som har kommet inn i byggene våre

2019 – Det store Proptech-året

For mange som jobber med næringsbygg har 2019 vært “Proptech”-året i Norge. Proptech står for “Property Technology”, som på norsk er eiendomsteknologi, og er altså den nye teknologien som har kommet inn i byggene våre. Vi har fått inn mange spennende produkter og tjenester som gjør at byggene våre har startet reisen fra å være et produkt – et stykk bygg – til en å være en tjeneste. Dette er det faktisk flere av de store eiendomsutleierne som promoterer med.

Det som har vært ekstra spennende i 2019 er at man har gått bort i fra å snakke om Proptech, til å handle. Det er etterhvert svært mange byggherrer som har utrolig mye sensorikk i byggene sine – men hvordan skal vi bruke dette?

Det å ha data i byggene våre har vi egentlig hatt de siste tiårene når SD-anleggene (Sentralt Driftsanlegg) tok sitt inntog i byggebransjen. Vi har også mye annen teknologi i byggene våre med mye verdifull data, slik som adgang, heiser, ventilasjonsanlegg osv. Utfordringen er at dette er data i proprietær form, eller i et såkalt “åpent” språk som kun én bransje snakker med. Et eksempel på dette er BACnet (Building Automation and Control (BAC) networks) som er blitt en bransjestandard innen byggautomasjon. Men hvorfor deles ikke sensordata på disse systemene?

Kort oppsummert, utfordringer med BACnet

BACnet ble utviklet i 1987, og har verken kryptering eller sikkerhet. Hvem som helst på nettverket kan spørre “Who is” og vil få svaret “I am”. Det er ikke laget for å gå igjennom en router. I så fall må den støtte noe som kalles BBMD (BACnet Broadcast Management Device). Jeg skal ikke gå dypere teknisk, men det vil altså si at en protokoll som ble laget før Internett sin tid, som mangler sikkerhet og uten å ha en fornuftig pakkestruktur på data, er den protokollen som alle sensorer i byggautomasjon har standardisert seg på.

Videre er det ingen andre bransjer som snakker BACnet enn HVAC. Selv om den har en “åpen” standard, er det tillatt lage proprietære blokker i BACnet. Det medfører at selv om du kan dette språket, får du ikke tilgang til dataene.  

Sensorene

Når man ser på begrensninger man har i bygg i dag – er det ikke rart at byggherrene har vært på barrikaden i “Proptech-bølgen”, som også slår et slag for åpenhet og deling. Tar man f.eks Proptech Innovation, som er en klynge som har røtter fra Bergen, stiller byggherrene her krav om åpenhet og deling av data via API.

De nye selskapene

Om man ser på selskaper som har prøvd å skape tjenester for brukere på bygget har det vært en hard vei å gå. Det hjelper ikke å ha en kul og stilig app, dersom appen ikke kan snakke på disse utdaterte protokollene. Det gjør mesteparten heller ikke.

For hvorfor skal selskaper uten analog gjeld og legacy, bygge systemer på disse protokollene når API og MQTT har vært en fellesnevner for IoT? Det som har skjedd er at vi har måtte supplementere byggene med ny åpen teknologi – men hva betyr dette for veien videre?

Innsikt

Ordet innsikt har fått en høy verdi, vi har sett at det å ha innsikt til å ta datadrevne avgjørelse har vært viktig. Det å analysere møterommene, ha kontroll over innendørs luftkvalitet, kontrollere leveranser og vite hvordan brukerne har det har vært viktig. Men på samme måte som ved annen infrastruktur til bygget tror jeg vi bare har sett toppen av isfjellet på hvordan vi kan bruke dataene som sensorikken har gitt oss.

Om man starter å se på hvem som er på bygget i dag, er det mange ulike fagrupper som har en tilhørighet til et bygg, på en eller annen måte.

Facility management

Det er kjent at FM (Facility management) bærer preg av rutiner og mennesketimer med liten bruk av teknologi så langt. Om man ser for seg at man som renholder eller kantinedrifter benytter seg av data på tilstedeværelse, kan dette alene være en stor besparelse og samtidig gi en bedre verdi for brukerne. Da kan man prioritere utsatte områder bedre og faktisk lage mat til dem som er på bygget. Når den største leietakeren inviterer til større samlinger, blir det derfor laget riktig mengde med mat.

Teknisk forvaltning og drift

For å ivareta bygget har man to viktige roller på et bygg. Det å ha ansvaret for den tekniske forvaltningen er en utrolig viktig rolle. Det å ta dårlige valg, kan koste mange millioner og er gjerne ikke reverserbar. I tillegg har man gjerne underlagt driften i denne rollen, altså det å være med å bestemmer hvor ofte skal vi kontrollere de tekniske anleggene.

Med gode data kan man ta datadrevne valg, og når man tar et “kostbart” valg, ønsker man også mest mulig nøyaktighet. Det innebærer å få mest mulig data om hva man ønsker å oppnå, eller hva problemet er. Dersom man også ser på driftstjenesten, baserer det seg på mye rutinepregede arbeidsoppgaver. Her er det mye å spare ved å bruke teknologi, både på redusert kostnad og økt verdi.

Jeg har jobbet mye med dette i 2019, og under kan du lese hvordan vi gjorde dette med Tomagruppen.

https://nemitek.no/airthings-arne-rud-energy-control/drifter-etter-behovene/105102

Servicefagene

På bygget ditt har man flere tekniske anlegg som i dag trenger service i henhold til en kalender. Ofte er det sykluser på hver sjette eller tolvte måned. Men hva gjør man på servicer? Jo, slitedeler og filter skiftes, men en stor del av servicetjenester er faktisk å kontrollere en levert leveranse. Her kommer sensorikken til å virkelig disruptere bransjen.

Ordet “disruptive” er en radikal endring som gjerne gjør slik at flere selskaper ikke klarer å snu seg raskt nok. Min største oppfordring er å alltid se for seg hvordan man kan tilpasse sin bransje til de ulike trendene vi ser.

Byen din

Man prater gjerne mye om “den smarte byen”, men en smart by mener jeg består av smarte bygg. Tenk dere om byggene selv kan gi beskjed om at man har renovasjonsutfordringer. Byggene kan sammenligne seg mot andre bygg, få containere automatisk tømt og få nøkkeltall som motiverer oss, på samme måte som at vi ønsker å gå x antall skritt om dagen, til å øke fokus på sorteringsgrad.

Eller hva med strømbelastningen på nettet vårt? Vi vet at vi allerede har en utfordring allerede nå med kapasitet. Tenk om byggene kan snakke sammen og forberede “strømgriden” på at det snart kommer en stor belastning fra bygg X, for så å be bygg Z og Y redusere sin belastning.

Brukerne og leietakerene

Sist men kanskje viktigst: Alle som bruker bygget daglig. Vi har lenge sett stilige videoer som viser oss at kaffemaskinen starter når du går inn døren. Rema 1000-reklamene har vist oss morsomme tvister av dette, men det er helt klart at vi ønsker at teknologi skal gjøre hverdagen vår bedre.

Kan sensordata bli like viktig og relevant som at du har Wifi på bygget ditt? Jeg tror det, men det krever mye av oss som bransje for å lykkes med det!

‍